Quando estamos estudando renda passiva e maneiras de fazer o dinheiro se multiplicar, sempre esbarramos no termo Fundos Imobiliários. No Brasil, eles assumem o caráter de FII’s, Fundos de Investimento Imobiliário. No entanto, nos Estados Unidos, são os REIT’s que assumem esse papel. Por isso é importante para qualquer investidor conhecer os maiores fundos imobiliários americanos.
Os Real Estate Investment Trust’s (Fundos de Investimento Imobiliário) funcionam de maneira similar aos FII’s: os gestores juntam o dinheiro dos cotistas por meio da venda de cotas, compram imóveis, alugam ou vendem esses imóveis, e distribuem os lucros entre os cotistas. No entanto, diferente dos FII’s, os REIT’s são geridos como empresas, precisando dar lucros e possuindo uma estrutura legal distinta.
Investir nos REIT’s é investir no mercado imobiliário americano: um mercado que movimenta anualmente U$ 1,2 trilhão. Não é brincadeira de criança, por isso, entenda um pouco mais sobre os REIT’s abaixo, antes de escolher quais vão compor a sua carteira.
Fundos Imobiliários americanos: REIT
Como dissemos, os REIT’s (Real Estate Investment Trusts) são os Fundos Imobiliários Americanos. Um REIT é um fundo de investimento onde os participantes recebem cotas relativas a empreendimentos imobiliários e gozam da distribuição de rendimentos sobre essa porcentagem. Os REIT são divididos em três categorias: equity REITs, que correspondem a fundos de tijolo, mortgage REITs, os “fundos de papel” americanos (que negociam dívidas) e os hybrid REITs, misto dos dois.
Olhando a tradução do termo você também entende sua natureza: Real Estate é o termo americano para mercado imobiliário (algo como “propriedade real”, no sentido de ser tangível), enquanto Investment Trust poderia ser traduzido para “fundo de investimento”.
Uma pequena curiosidade: o uso da palavra “Trust”, que também pode ser traduzido como “confiança”, denota a maturidade do mercado financeiro em países de língua inglesa, como Inglaterra e Estados Unidos. Neles, os REIT’s existem desde a década de 1960, e já acumulam um volume de 3,7 mil investidores.
Característica dos REIT’s
Os REIT’s tem algumas características marcantes, como por exemplo serem super-especializados em um segmento de mercado. Isso quer dizer que você encontrará fundos de galpões logísticos, fundos de hospitais, fundos residenciais, mas raramente um fundo que misture diferentes ativos.
Isso garante maior grau de especialização dos gestores desses fundos. Outro detalhe interessante é que os REIT’s são em sua grande maioria (cerca de 97%) equity REIT’s, isto é, “fundos de tijolo”.
Alguns poucos REIT’s são negociados no modelo de BDR, porém seus ganhos sofrem dois impactos: o da variação cambial do dólar e o da taxação de imposto de rendimentos.
REIT’s vs FII’s
Existem diversas diferenças relativas a REIT’s e FII’s, sobretudo por se tratarem de modelos de gestão e estarem em mercados de países distintos.
Primeiro, é importante falar da maturidade do mercado de REIT’s: por existirem há mais tempo, os REIT’s acumulam mais investidores, possuem maior liquidez e apresentam valorização exponencial.
Segundo, a taxação, por se tratarem de países distintos, é diferente: enquanto os REIT’s sofrem 30% de taxação na fonte no governo americano, e mais 5% se forem comprados no formato BDR (na bolsa brasileira), os FII’s não são taxados – apesar de haverem discussões recorrentes sobre a taxação de FII’s.
Ainda é importante levar em conta o volume de ativos de REIT’s vs FII’s. Enquanto os FII’s com maior quantidade de ativos no Brasil possuem entre 18 e 25 ativos (entre imóveis e CRI’s), os REIT’s chegam facilmente a casa das centenas de ativos. A qualidade dos ativos também é um diferencial: muitos REIT’s possuem mais ativos classe A do que os FII’s da bolsa brasileira.
Tamanho de um fundo imobiliário
Agora que você entende um pouco mais sobre como funcionam os REIT’s, pense sobre o que significa um fundo imobiliário grande. O que estamos avaliando em termos de grandeza? A quantidade de imóveis que o fundo possui? O tamanho de cada um desses imóveis? Qual o potencial de crescimento desse REIT?
Cada um desses fatores é importante ao discutirmos fundos imobiliários americanos, pois ao compormos uma carteira administrada precisamos ter em mente qual ativo atingirá qual objetivo. Existem diferentes critérios para se avaliar a “grandeza” e consequentemente a qualidade de um REIT. Alguns dos principais são área, número de ativos e preço sobre valor patrimonial (P/VP). Entenda como mensurar cada um deles.
Tamanho do fundo por área
Quando falamos de empreendimentos imobiliários como condomínios, normalmente falamos de uma área locável distinta da área total. A área locável, que também atende pelo nome de Área Bruta Locável (ABL), se refere a toda a capacidade de rentabilizar um empreendimento.
Talvez você veja que o terreno de um imóvel possui 1000 m² de área total, porém lá funciona um galpão logístico. Galpões logísticos ocupam facilmente a totalidade dessa área, fazendo com que a área total seja quase igual à área locável do imóvel. Digamos que nesse caso, de 1000 m², 980 sejam locáveis (onde o galpão funciona).
Porém, caso você construa ali um condomínio de luxo com dois prédios, haverá uma área de piscina, talvez uma academia e algumas vagas por apartamento. Isso diminui consideravelmente a área locável – nenhum condomínio alugaria sua piscina ou sua churrasqueira, sabendo que os locatários poderiam achar aquilo desagradável. Logo, a ABL desse terreno seria de, talvez, 750 m².
Logo, ao analisar o tamanho de um fundo tendo por base a área, esteja ciente de que há duas áreas para análise: a ABL e a área total do imóvel. Alguns novos empreendimentos têm estudado, inclusive, acrescentar ao telhado de galpões logísticos, por exemplo, painéis solares que geram uma nova forma de rentabilizar o empreendimento.
Tamanho do fundo por número de ativos
Também é possível abordar o tamanho de um fundo pelo seu número de ativos. Ao fazer essa abordagem, entenda o que constitui o ativo: seria o prédio/imóvel a ser alugado? Seria a possibilidade de subdividí-lo? Um prédio residencial pode não estar inteiramente alugado, porém ele permite um número muito maior de inquilinos, pois cada apartamento pode ser contado como uma unidade geradora de renda.
Os galpões logísticos, por outro lado, possuem uma quantidade menor de ativos na forma de Centros de Distribuição e os galpões efetivamente, locando para menos locatários. Porém, sua estabilidade e a qualidade dos seus locatários podem pesar favoravelmente, fazendo com que a avaliação por quantidade de ativos não seja sempre a mais assertiva.
Tamanho do fundo por valor patrimonial, ou price-to-book (P/VP)
Avaliar o tamanho de um fundo através do seu valor patrimonial é um passo adiante na análise que leva em consideração alguns fatores a mais na hora de realizar a compra de um ativo. Com esse indicador, facilmente encontrado em sites informativos do mercado imobiliário e homebrokers de corretoras, você consegue encontrar a relação entre o preço de um ativo e seu valor patrimonial.
Muitos investidores de renome, como Warren Buffet, acreditam que a compra de ativos deva estar condicionada a avaliação desse indicador. Segundo eles, o melhor é buscar empresas ou fundos descontados, isto é, onde a razão Preço / Valor Patrimonial seja inferior a um valor pré definido.
O que é P/VP e sua relação com price-to-book
O P/VP é uma métrica de mercado que avalia a proporção preço do ativo dividido pelo valor patrimonial em cada cota. Vamos entender cada uma dessas unidades e como elas se relacionam na hora de comprar uma cota:
- Preço é o valor que você gastará para adquirir uma cota do fundo. O preço médio dos REITs são U$ 100,00.
- Valor Patrimonial é a soma do valor das propriedades do REIT. Depois de avaliar quanto vale cada prédio, título público, terreno ou imóvel, o valor patrimonial é calculado como a soma desses valores divida pela quantidade de cotas.
Ao dividir ambos se chega a uma razão que corresponde a quanto o mercado está disposto a pagar pelo ativo. A expressão price-to-book seria o equivalente em inglês ao P/VP, onde “price” se refere ao valor do ativo e “book” se refere ao livro de ofertas, onde antigamente se faziam as anotações das negociações em bolsa de cada dia.
Tamanho e qualidade
No entanto, “quem vê tamanho não vê qualidade”. Embora REIT’s mais robustos sempre tragam consigo a segurança de ser algo estabilizado, existem outros aspectos a se avaliar na hora de escolher um fundo para rendimentos. Maior não é necessariamente melhor, e o mesmo vale para o mercado de renda variável.
Outro aspecto que você precisa levar em conta é a segurança dos ativos que irão compor a sua carteira. Essa segurança pode por vezes não significar o maior, mas com certeza faz o ativo se aproximar do melhor. Para entender a segurança – e consequentemente a qualidade de um ativo – você deve entender um pouco mais sobre a sua diversificação.
Além disso, uma vez que os fundos são, majoritariamente, ativos geradores de renda – isto é, seu objetivo de mercado não é crescer com o crescimento da empresa, mas sim distribuir os rendimentos dos empreendimentos – é comum que eles componham carteiras de renda passiva. Se esse é o seu objetivo, confira também como os rendimentos de fundos imobiliários americanos acontecem e como eles influenciam na qualidade do fundo.
Diversificação do fundo
Todo ativo que consegue estabelecer uma forte diversificação consegue manter certa segurança frente às adversidades do mercado. Alguns, por exemplo, performam pior quando a inflação sobe – outros estão atrelados à inflação, e veem seu rendimento aumentar.
Existem muitas formas de se assegurar de que um fundo é seguro por meio da diversificação. Aqui nós trazemos algumas formas de você avaliar a diversificação de Real Estates: a diversificação por região, a diversificação por renda e a diversificação de ativos.
Diversificação de região
Ao discutirmos a diversificação por região, estamos pensando em onde esses ativos estão localizados, geograficamente. A região da Califórnia possui uma alta especulação imobiliária, por exemplo, mas também possui uma disparidade social alta. Saber que um imóvel está no centro de Los Angeles, e não em alguma periferia, nos ajuda a saber que o risco de inadimplência dos inquilinos pode ser menor.
O mesmo ocorre, por exemplo, caso o REIT possua imóveis em diferentes estados ou regiões dos Estados Unidos. REIT’s de ativos tecnológicos, por exemplo – que são compostos por armazéns de processadores e ficam alugados a empresas de tecnologia como META, IBM e Google – se tornam mais valiosos quanto mais próximos do Vale do Silício.
No entanto, caso uma região onde estejam concentrados os ativos do fundo sofra algum impacto como uma crise imobiliária, como foi o caso de Detroid nos anos 1980, é importante que esses ativos estejam pulverizados ao longo do território americano.
Diversificação de renda
Pensar em REITs pode ser similar a pensar em um condomínio. Quando um dos condôminos fica inadimplente, isto é, deixa de pagar a taxa de condomínio, ainda é possível quitar as contas e fazer a manutenção. No entanto, se todos os condôminos deixarem de pagar, o condomínio se torna insustentável.
A mesma coisa ocorre com a diversificação de renda dos REIT. Ao analisar um desses fundos imobiliários para compôr a sua carteira, verifique quem são os inquilinos. Em um fundo de logística, um grande galpão pode ser alugado para a Amazon, por exemplo – um inquilino com pouca chance de dar calote.
Se optar por um REIT de mortgage, isto é, um fundo de dívidas (o fundo de papel americano), verifique se as dívidas são de boas instituições. Por vezes, esses podem ser títulos de bancos como o Bank of America, principal agente financeiro dos EUA.
Por fim, veja de que maneiras o REIT pode fazer dinheiro. Um REIT de shoppings, por exemplo, pode lucrar com o aluguel de lojas e com o estacionamento. Um REIT de galpões pode alugar o seu espaço, mas também usar seu telhado como uma usina de geração solar. Isso é o uso diverso da ABL que mencionamos anteriormente.
Diversificação de ativos
Por fim, mas não menos importante, podemos ver a diversificação de ativos em um REIT. Quando analisamos isso, estamos nos perguntando: todos os seus imóveis são da mesma categoria? Isto é, esse é um REIT só de shoppings? Talvez um REIT só de escolas? Um REIT desses estaria concentrado no risco desse tipo de empreendimento.
Durante a pandemia, fundos imobiliários que se baseavam em shoppings centers foram profundamente afetados, assim como fundos de lajes corporativas (escritórios). Com o home office e o aumento da modalidade do e-commerce, certos argumentos favoráveis a esses ativos caem por terra, fazendo com que alguns investidores mudem suas estratégias.
É importante também entender que certos ativos possuem uma dinâmica distinta nos Estados Unidos do que no Brasil. Aqui, espaços como shopping centers são localizados, normalmente, no centro de cidades, em regiões movimentadas e funcionam como ilhas de segurança e lazer. Nos Estados Unidos, é comum encontrar shoppings nas periferias de cidades e em áreas relativamente afastadas dos centros urbanos.
Rendimento do Fundo
O outro aspecto a se avaliar quanto a qualidade de um fundo imobiliário americano diz respeito a sua rentabilidade. Existem duas principais maneiras de se ganhar dinheiro com fundos imobiliários: através da sua valorização (você comprar o ativo a U$ 100,00 e vendê-lo valendo U$ 105,00, por exemplo, é um lucro de 5%) ou através de seus rendimentos. Cada uma dessas formas possui regimes distintos de tributação na fonte e funcionam de maneira diferente. Portanto, preste atenção para alguns indicadores e detalhes relativos a rentabilidade dos REIT:
DY de REITs
Se você está começando a estudar formas de receber renda passiva, talvez já tenha se deparado com o DY. Dividend Yeld, ou DY, é a taxa de rendimentos pagos ao investidor que possui cotas de um fundo imobiliário ou ações de empresas. O DY é calculado como uma porcentagem do que foi recebido pelo investidor sobre o valor da cota.
O DY médio dos REIT gira em torno de 9,8% ao ano, algo ligeiramente abaixo de 1% ao mês. No entanto, os DY e o rendimento são diretamente afetados pela principal diferença entre REIT e FII: os REIT são geridos como empresas.
Isso significa que para um REIT é possível contrair dívidas para aumentar sua carteira de ativos, como uma empresa que realiza emissão de debêntures ou follow-ups de ações para novas aquisições. Isso faz com que os REIT tenham uma valorização média anual de 18%, superando em muito o IFIX, índice de fundos imobiliários brasileiros.
A rentabilidade de um investidor de fundos imobiliários passa a ser feita em duas frentes: a primeira, através dos rendimentos distribuídos entre os cotistas, e a segunda, através da valorização do fundo por meio do crescimento de suas atividades.
IR de Fundos Americanos
O Imposto de Renda também é algo que tem que estar na cabeça do investidor que começa a alocar sua riqueza no exterior. Isto ocorre pois a taxação de rendimentos e fortunas muda de país para país, assim como é distinta para investidores internacionais. Por isso, separamos alguns detalhes que você precisa saber sobre o Imposto de Renda de fundos imobiliários americanos.
Um fundo americano, diferente de um fundo imobiliário brasileiro, não é gerido como um condomínio de investimentos, mas como uma empresa. Isto significa que as leis que protegem a atividade e as pessoas que se beneficiam dela são as leis das empresas, o que se reflete na taxação sobre os dividendos.
Diferente dos FII, que possuem isenção de imposto de acordo com a lei brasileira, os REIT possuem 30% dos seus rendimentos retidos na fonte. O valor que informamos anteriormente, de 9,8% de rendimento, é levando em consideração esse desconto.
Outra diferença entre os REIT e os FII relativo a taxação é a obrigatoriedade de distribuição de rendimentos. No Brasil a obrigatoriedade é de distribuição de 95% de rendimentos semestralmente. Os fundos, buscando estabilidade na distribuição, pegam os valores recebidos e os diluem nos meses subsequentes. Já os REIT possuem obrigatoriedade de distribuição de 90% de seu rendimento – inferior aos FII, mas ainda a maioria do valor gerado.
E claro, esses rendimentos são taxados no Brasil. Se você optou por comprar seus REIT via BDR, além dos 30% retidos na fonte, há ainda uma taxação de 5% sobre o valor que efetivamente é pago a você. Essa é mais uma diferença dos investimentos dolarizados – ancorados no dólar e feitos diretamente na bolsa americana – e os investimentos feitos por intermédio da B3.
Outras informações sobre os REIT
Alguns pontos são importantes de se levar em consideração na hora de avaliar um REIT – palavras e terminologias próprias desse universo de investimento. Quando você acessar sites ou ler resenhas a respeito de um fundo imobiliário americano, fique atento a algumas palavras:
Market Cap e AuM.
Market Cap
O Market Cap é uma abreviação de Market Capitalization. Isso significa “capitalização de mercado”, e é a unidade da quantidade de cotas do fundo multiplicado pelo seu valor de mercado. Um fundo que tenha, por exemplo, um milhão de cotas em circulação de mercado e cada cota avaliada em U$ 100,00 terá um Market Cap = U$ 100M.
AuM
AuM, por outro lado, é uma sigla para Assets Under Management, ou ativos sob gestão. Ele avalia a soma do valor de todos os ativos administrados pelo fundo. Isso seria um equivalente ao Valor Patrimonial dos FII’s no Brasil.
Lista de maiores REIT da bolsa americana
Agora que você já entendeu as diferenças e os principais aspectos para se avaliar um REIT, nos preparamos uma lista para você se orientar com base no critério que mais faz sentido para você. Com ela você pode conferir os principais dados dos ativos e escolher quais complementam a sua estratégia de investimentos.
1. Prologis
Market Cap: U$ 115.521B
AuM: U$ 215B
Média 5 anos Dividend Yield: 2.47%
A Prologis é líder em logística imobiliária, com um grande portfólio de centros de distribuição e armazéns em grande escala. A empresa tem aproveitado a tendência para o comércio eletrônico, já que os varejistas online precisam de aproximadamente mais espaço para controlar o estoque (aproximadamente três vezes a metragem quadrada de logística dos varejistas tradicionais).
As perspectivas para o fundo são positivas. Com grande potencial de aumento de vendas das principais locadoras do espaço – uma vez que o comércio virtual ainda é considerado incipiente – o fundo tem plenos horizontes para aumentar a tributação.
2. American Tower
Market Cap: U$ 111.168B
Torres de Comunicação: +200K
Média 5 anos Dividend Yield: 1.80%
A American Tower é proprietária e administradora de torres de comunicação. Você já dirigiu pela estrada e notou uma torre de transmissão. O mercado de telefonia é quase considerado de necessidade básica, tornando esse um fundo de um setor extremamente perene e sem perspectivas de queda.
Este REIT cresceu significativamente nos últimos anos e agora tem mais de 170.000 locais em todo o mundo em seu portfólio. Na verdade, a maior parte da receita da American Tower agora é gerada fora dos Estados Unidos.
3. Crown Castle
Market Cap: U$ 76.294B
Número de Torres: +40K
Extensão de Fibra: 80K miles
Média 5 anos Dividend Yield: 3.29%
Crown Castle tem um foco semelhante ao American Tower, mas seu portfólio de mais de 40.000 torres de comunicação e outros ativos está todo nos EUA. Como a American Tower, a Crown Castle se beneficiou do rápido crescimento na transferência de dados móveis.
E espera-se que esse crescimento acelere nos próximos anos. Com a implantação gradual de redes 5G – as quais o fundo já tem começado a se expor – o tráfego de dados móveis deverá quintuplicar no intervalo de cinco anos de 2017 a 2022.
4. Public Storage
Market Cap: U$ 65.85B
Propriedades: +2800
Área Locável: 200M m²
Média 5 anos Dividend Yield: 3.49%
O autoarmazenamento é outra modalidade de REIT que não encontramos nos FII’s nacionais. Existem muitos exemplos de selfstorages em filmes: os galpões pessoais são locais onde pessoas físicas ou jurídicas podem armazenar bens que não cabem em suas casas. Uma realidade muito comum nos Estados Unidos.
Os desenvolvedores constroem essas instalações com rapidez e facilidade e têm baixo custo contínuo de manutenção e operação em comparação com outros tipos de imóveis comerciais. A Public Storage é o líder indiscutível no mundo de autoarmazenamento, com cerca de 2.700 propriedades nos EUA e na Europa. Ele também aparece como um REIT High Grade (alta qualidade): seu Market Cap é avaliado em mais do que seus 3 maiores concorrentes juntos.
5. Equinix
Market Cap: U$ 64.99B
Data Centers: +220
Área Data Centers: 28.1M m²
Interconectores: + 392,000
Média 5 anos Dividend Yield: 1.73%
Maior proprietária e operadora de data centers, as propriedades da Equinix oferecem armazenamento e transmissão de dados seguros e confiáveis. A lista de clientes da empresa comporta nomes de peso no universo da tecnologia e da computação em nuvem como Google (GOOGL), Amazon (AMZN) e Microsoft (MSFT).
A qualidade do fundo é indiscutível, e ele aparece como uma grande alternativa para segurança e inovação de investidores. Se isso não te convenceu, talvez essa informação convença: quase metade das empresas Fortune 500 aluga espaço em um data center da Equinix.
6. Simon Property Group
Market Cap: U$ 58.356B
Número de Propriedades: 239
Área Bruta Locável: 179.9M m²
Média 5 anos Dividend Yield: 6.03%
Simon possui e opera shoppings de luxo sob marcas como “The Mills”. Para entender esse fundo, é necessário conhecer um pouco mais a fundo o mercado de outlets: centros comerciais onde produtores e fábricas vendem seus produtos diretamente ao público e que caíram no gosto da população americana. Lá, diferente daqui, os shoppings centers e os outlets se localizam mais afastados dos centros urbanos, e sem muitas das marcas do Brasil, como praças de alimentação ou opções de entretenimento como cinemas.
É aí que o Simon Group entra. Além de possuir o maior portfólio de centros de outlets do mercado, com a sua própria marca de qualidade: a “Premium Outlets”, sua estratégia é criar destinos atrativos para os consumidores. Além dos elementos de varejo tradicionais dos Estados Unidos, as propriedades de Simon costumam conter outras facilidades. Isso inclui opções de entretenimento, fornecedores de alimentos e bebidas de luxo e elementos não relacionados ao varejo, como hotéis, escritórios e apartamentos.
